熟龄换屋系列二 | 中年买屋 资金实力正好
中年以后迁居，是人生进阶需求，但不得不考虑实际的财务事宜。毕竟买屋涉及的额度，动辄数十万令吉甚至上百万令吉。
若是二度置业，没有首购族的一些优惠，贷款年限又更短，如何配置资金？中年才贷款买屋，是否局限更多？
中年有备而来
轻松贷款买屋
“有一名65岁的房屋买家，成功获得银行批准房贷，而且是2个房贷，一次购入2间。但由于房贷年龄最高为70岁，该名长者只获分期贷款5年。他选择贷款50%，其余用现金支付。”
产业导师拿督蔡砾葳（Gary Chua）告诉我们这个真实案例。可见中老年买房虽有阻力，却并非不能进行。
赚钱力vs负担程度
也是Smart Financing创始人兼首席执行员的蔡砾葳接受《投资致富》采访时说，上述提到的65岁贷款者，之所以获得银行批准房贷，是因为能出示收入证明，显示有牢靠的还款能力。
“他是保险从业员，每年报税，能向银行证实有持续收入，可以完成还款义务，这是贷款最重要的条件之一。”
经常为投资者提供房贷咨询的蔡砾葳看过很多案例，不否认越接近退休年龄，金融机构或许越难确认申请者的持续还款能力。根据数据，目前贷款买房者绝大部分是40岁以下的首购青年。
“尤其从2013年开始，国家银行实施负责任贷款准则，以确保借款人只在偿还能力范围内贷款和有效偿还。所以，固定收入的证明非常重要，银行会审核严格。”
第二个贷款重要条件，蔡砾葳认为是各人的负担能力，也就是债务偿还比率（DSR），计算申请者每月总债务如房贷、车贷、信用卡等占净收入的比例。
“每家银行对申请者的DSR要求不一样。一般来说，DSR控制在60至70%左右是合适的。”
他举例，月入6000令吉的40岁申请者，能供30年房贷，若这人符合DSR要求、能提供收入证明，应可以贷款买一间50万至60万的房屋，银行提供的房贷额或可高达85%，每月供款约2000至3000令吉，是可以负担的。
“即便是50岁的申请者，也还能供20年。只要出示持续收入证明，有合适的偿债能力，也能够申请贷款。”
至于其他辅助条件，他指出，有定期存款等现金证明，或多或少会为审批过程“加分”，但说到底，如果没稳定收入，仍不肯定能否通过银行审批。
“所以，中年贷款买房，首要条件是收入证明，而房价也要是能够负担的。”
尝试联名贷款
单凭一个人的能力，也许无法获得更好的贷款条件。蔡砾葳认为，中年申请者可以考虑合作，也就是两夫妻一起贷款，前提是两人都有收入证明；如果孩子已经21岁以上，有固定工作和偿贷能力，并计划与父母一起居住新家，不妨父子一起联名贷款。
“而且，一老一小联名，银行会以年龄较小的一方来计算还款期长。假设联名贷款的孩子30岁，意味着供期可长达35年，还款额也就较低。”
运用手上资产
对于没有收入证明的中年人，却仍然想要再置业换屋，蔡砾葳认为可以从现有的资产去布局。
他看到，有的家庭人口增加，三代同堂，不得不换较大的房屋；有的家庭的孩子长大了，去了外国生活，家中两老不想住在原有的大屋而选择搬去较小的房产。
“他们手上的房屋屋龄通常已超过15年以上，即便经历几次房市起落，肯定已比当初购买时升值至少一倍，这就是可以运用的资本。”
他建议，资产倍增的人，若无法获得房贷，可以直接把旧屋出售换新屋，出售款项用来买新屋。
如果不卖旧居，搬去新家后，则尽量把旧屋出租收租金，作为日后的被动收入来源。
房产再融资未必限10年
另一个方法，蔡砾葳提议将旧屋再融资，从中提取资金另购新屋。他举例，假设旧房产贷款额仍剩20万令吉，目前市价已达70万令吉，而申请者要买的新家售价40万令吉，那旧屋可以申请再融资高达40万至50万令吉，以此支付新屋款项和装修。
不过，国行去年拟废除计算个人贷款利息的78法则，并提议将特定贷款产品列为个人融资产品，包括房屋再融资的供期，限制在最长10年内。很多人认为，这将使到房屋再融资的供期变短，还款额相对更高。
谈到这个新规则，蔡砾葳有不同的经验，他说：“其实并不一定只限于10年。据知国行仍允许银行提供较长的再融资还款期。申请者可以去各家银行询问，解释自己要再融资的理由，例如装修，并出示相关证明。据我所知，仍有申请者获得长达20、30年的还款期。”
中年人更有买房准备
对蔡砾葳来说，置业没有固定年龄和时机，他认为，只要有换屋的理由，具备还款能力，什么时候都适合买房产。
实际上，按照他观察，如今很多年轻人并不急于买产业，或认为当“无壳一族”更好，因不想要有财务负担。
反而他看到身边的人，中年开始才会比较明白“家”的重要，于是规划再买一间适合新阶段的住宅。
“我们圈子里的买房者大部分是30、40多岁年纪，50多岁的也有。”
他分析道，不管什么年龄购屋都有优势和劣势。年轻人买房产，无非是能获得更长的供期、每月供款额因此拉低。可是年轻人的弱势是储蓄一般不多，无法付出更多头期款，还贷后的可支配收入较少。
“中年人的贷款年限相对较短，如果50岁才贷款，20年内要供完该房产，每月还贷额较高。但在我看来，中年人更加准备好买房，这个年龄段更有能力。毕竟在社会上工作10年以上，40多岁时的收入基本有5000令吉以上，甚至不少人月入过万，经济能力较好，可以负担更高供款，供期短也就不是问题。”
继续还房贷、存款留收息
蔡砾葳还指出一点，最好能够获得房贷，毕竟房贷是众多贷款之中，额度最高、利息最低的一类。一旦锁定供期，就以同样的还款额供到底，即便到了能全额提取公积金的55岁年龄，也不用“急着”利用大笔公积金或储蓄来偿还全部房贷。
他解释，以利息来衡量的话，房贷利率约4%左右，而公积金近年派息利率约6%。换言之，把钱放在公积金，可以有额外2%收入，所以，只要一直有工作和收入，则应该继续供屋子。
“手上的现金，可以用来作为其他资本，例如扩张生意、继续存放在公积金户头或高利率储蓄户头收息。这是我的看法。”
除了公积金，一些银行会为55岁以上长者提供较高利率的乐龄定期存款户头，但有特定条款。
银行如何评估中年房贷
针对中年人房贷事宜，笔者询问了大众银行的意见。其发言人表示，评估45岁及以上的申请人，主要因素包括收入可续性、现有财务负担，以及临近退休时的还款能力、DSR、还款记录和财务缓冲。
大众银行解释，在评估所有房贷申请时，基本上是看几个关键因素来确定申请人的还款能力，即收入稳定、DSR、贷款付还记录、就业状况，以及所购房产的价值和市场行情等，每份申请将全面评估，考虑整体财务状况，不仅是依赖单一因素。
“房贷申请并无具体的年龄限制。一般上，申请人必须年满18周岁。通常会以大致一样的标准来评估所有年龄层的申请者。”
大众银行指出，有不少案例显示，中年申请者获得25至30年的房贷期。若考虑最长的35年期限，则鼓励中年人与年轻人申请联合贷款。
“这样一来，贷款期可根据较年轻申请者的年龄来确定；前提是两位的综合还款能力达标，尤其是年龄较大的一方退休之后的情形。”
对于即将到退休年龄的申请人，大众银行会评估其在整个贷款期限内的还款能力，包括预期的退休收入、累计储蓄以及整体财务稳健性。
“银行会将潜在的退休后资源纳入整体评估内，例如公积金储蓄、投资、租金或其他被动收入来源以及其他金融资产。虽然这不是强制性，但有助加强还款能力评估。如上所述，与年龄较小的人联合贷款，也被视为有利因素，因为长期还款能力有望增强。”
大众银行观察到，随着现有房屋价值提升，一些中年人士会选择升级房产。同时，不断变化的住宅需求和整体购房能力也驱动了中年人的决策。
“虽然目前没有专门针对45岁及以上购房者的定制房贷产品，但大众银行现有房贷方案已颇具竞争力，符合银行信贷审批标准者都可以申请，包括45岁以上的人士。”
大众银行重申，中年人保持良好的信用记录、妥善管理现有债务，以及确保稳定且有据可查的收入，都有助于提高房贷申请成功率。
“其实所有年龄段的贷款人都要谨慎规划，确保偿还额是其可以长期承受的范围。此外，规划房贷时融入退休计划也很重要；拥有充足的储蓄和财务缓冲，亦能证明贷款者有能力长期管理财务。”
中年更具实力
“中年再度买房，年龄刚好，因为40至50多岁时的收入，应该是比其他年龄层更丰厚，不少已是公司中层职员甚至管理层。汲取过往的置业经验后，应会想追求更好和更合适的住宅，也具备相应的能力。”
财福人生教育培训学院创办人兼讲师杨子佑指出，在50岁左右，不少人的第一个房贷已经供完，或者只剩下部分结余。况且，以前买下的房屋，相信都已经增值，凭着这些资产基础，以小屋换大屋、大屋换小屋，或寻求更便利的新社区都是可行的。
至于贷款问题，他也认为，只要打工族有固定收入、做生意的有收入证明，一样可以向银行申请贷款。
风险规划：保住储蓄，选择有利贷款
“实际上，我们不建议把手头的现金全部投入买房产，而是应该尽量选择对自己有利的房贷，同时保有储蓄，用来应付其他意外需求，这是一种风险规划。”
他提议，中年人如果有一笔储蓄，在选房贷设施时，可以考虑灵活式贷款，即借款人把往来账户绑定房贷，这适合有额外现金流的人士。
一般上，只要按时支付约定的最低还款额，贷款人可以随时存入额外款项以减少本金和利息，或随时提领额外款项，只是大多数银行会收取一些维护费。
杨子佑举例，假设某中年人有90万令吉现金，而他要添购的房产价值100万令吉，那么，他可以用10万令吉作为首期，并尝试申请灵活贷款，把其余80万令吉绑定该贷款户口，账面上他只欠银行10万令吉，在有需要用到现金时，可以随时提取部分现金，这就是风险规划。
行动前多做功课
杨子佑认为，中年买房要仔细考量的是，退休后是否还有能力继续供款。有几种方法可以部署。首先，储蓄量不大的人可考虑出售旧屋，换取资金去解决新屋房贷。其次，不急着套现的人，应尽量把旧屋出租创造收入。
对于财务记录不佳而无法申请银行贷款的人，例如因迟还信用卡而落入信用报告系统名单者，他建议不妨暂时放下买屋计划，先搞好财务状况，准时偿还债务，等到半年至1年后信用记录恢复正常，才再去申请房贷。
至于现金流有问题，以至于无法应付现有贷款的人，杨子佑提议，可以考虑动用公积金第二户头，用来供屋子解困。而50岁以上的公积金会员，可以任何理由提取第二户头余额一次。
他总结，房地产始终是公认的好投资，但在选择房产时仍要小心谨慎，毕竟这是一笔大投资。
“例如，选对地点尤其重要。如果买家经验不足，可以做多些功课，询问不同的房地产专业人士的分析意见，集合各家概念和考察后才做决定。”
如果从雇员薪水来作标准，统计局去年发布2025年第三季正规领域雇员薪金统计报告显示（图表），40至54岁雇员的薪水最高。
该数据指出，2025年6月，45至49岁正式员工薪金中位数最高，为3800令吉；其次是40至44岁的雇员，中位薪水是3700令吉；接着是50至54岁的雇员，中位薪水为3664令吉。
从债务危机来看，大马破产局2023年曾发布报告，指出年轻人的破产比例最高。34岁及以下的年轻人占破产案件总数的19.05%，在破产案件数量方面排名第三，其中最多的是35至44岁年龄组，占破产案件总数的38.37%。
长远资金考量
中年买房后，应留有多少可支配收入？熟龄再度置业要面对的现实是，不久即达60岁退休年龄，并且要继续供屋到70岁，因此要做好至少10年的预算和资金规划。
关于不同年龄段所需的生活费，公积金局在2025年提出过新的退休收入评估。在该指南中，公积金局指出，若没有背负任何债务，巴生河流域地区单身长者的月支出基准是2690令吉，而一双老伴则每月要花费3390令吉。
以此为基准，假设中年换屋后，只剩一个房贷，月供约2000令吉，那么退休之际，单身长者应每月有4690令吉的资金，而夫妻长者应有至少5390令吉资金作为支出。
另一个要考虑的是通胀，物价与生活费将逐年而涨，现有的预算，每两三年应有所调整。
储蓄利息能够赶上通胀当然最理想。就如蔡砾葳所举例，历来公积金派息平均比房贷利率更高。站在利率的角度，一边从公积金储蓄或较高利率的定期存款收取利息，一边继续还房贷，不失为平衡利率和通胀的方法。
另一方面，旧居若没有出售，如上所述，应尽量出租作为被动收入来源之一，与储蓄利息相结合，从本金生财，以支持在新家长期安居。
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